大尺度赠送空间过审？北京城建国誉燕园二期获发规证

淑淑

乐居财经 徐迪 规划方案的公众反馈意见尚未公示，北京城建国誉燕园二期已经连拿3张建设工程规划许可证。
在2月20日，项目1#住宅楼等28项取得规证之后，3月4日，6#住宅楼等17项工程也获许可。
至此，北京城建国誉燕园二期的主体建筑均已过审。


国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。
项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，拟建21栋7-11层住宅楼，共1418户。包括两幅子地块：
0002地块为R2二类居住用地，用地面积6.33万平方米，地上建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，绿地率30%。规划户数1418户，配有机动车位1877个，非机动车位2937个。
0003地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模3000平方米，地上建筑规模3600平方米，地下2264平方米，容积率1.2，最高建筑4层，15.45米。
0002地块拟建设21栋7-11层住宅楼，最高建筑32.6米，由南至北三排式整齐排列，北部一排1-7#栋楼均为11层洋房；
中部最西边的15#楼为10层，退层9层、8层；9-11#均为11层；12-14#为11层，退10层；
南部一排，16#为11层，17#11层-10层，18-19#为9层-8层，20-21#为8层-7层。
产品设计上，规划有南北双向阳台、设备平台及飘窗等，赠送面积非常大。
以11#楼为例，总高11层，3个单元，一梯两户。
西侧端户南向阳台，飘窗接西边弧型转角阳台，北面还有两个设备平台；东侧端户没有侧边阳台。
中间户南向阳台+飘窗，北向阳台+两个设备平台。
0003地块规划为一栋L形社区会客厅，地上4层、地下2层。
配建有社区卫生服务站、文化设施、管理服务用房、助残服务中心、居家养老服务驿站和社区商业服务网点，以及未端配送场站等。
设有29个机动车停车位和90个非机动车位。
值得一提的是，国誉燕园二期的设计方案于1月6日公示，截至目前公众反馈意见采信情况尚未公示。
按照流程，北京新楼盘入市之前，先在网上及现场公示规划设计方案，接受公众反馈意见，接下来项目所在规自分局会通告采信情况，没有重大意见需要解决，才会核发规划许可。
方案公示期限一般为7天，但采信通告发布时间没有准确规定，有些项目反馈意见较多，整理时间也会相应变长。
就在前些天，朝阳区个别住宅项目还因未公示反馈意见就核发规证遭到投诉，随后，多个项目补发了反馈意见公告。
去年海淀的保利嘉华天珺，因为反馈意见中提到楼高超过消防高度，被迫修改平面图，“砍掉”坡屋顶，痛失小阁楼。
而比较多见的则是公众反馈的阳台问题，自海淀新盘被“强烈反对阳台规划”起，多个项目在报规时遇到类似背刺，不得不公开承诺“阳台不封闭”。
京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；
东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。
一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。
二期项目即将入市，有“好房子”设计的户型，对一期产品形成降维打击，指导价相同的前提下，剩余的700多套房源该如何去化？
整体看来，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。
商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。
医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。
项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。
相关公司：北京城建sh600266

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